本文作者：安骥、刘双娜

【文章摘要】本文以一起因租赁违法建设房屋引发的房屋租赁合同纠纷为样本，分析承租人在不知情情况下租赁未取得建设工程规划许可证的房屋后，如何主张合同无效并要求退还已付费用。本案中，甲文化传播公司（以下简称"甲公司"）与乙企业管理公司（以下简称"乙公司"）签订《孵化服务协议》，承租丰台区某商务楼7层整层用于办公。后因该楼层未取得建设工程规划许可证（产权证仅登记至5层），且房屋因原产权人债务被司法拍卖、新产权人停水停电，甲公司被迫提前搬离。安骥团队律师代理甲公司起诉，主张合同无效并要求退还占用使用费、保证金及经营损失。法院最终认定合同无效，支持退还占用使用费163140.5元、保证金103704元，同时驳回了乙公司依据无效合同主张违约金抵扣的抗辩。本文结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《民法典》第一百五十七条及北京三中院、二中院近三年类案裁判规则，系统梳理违法建筑租赁合同无效后的费用返还与损失分担规则。

【关键词】违法建筑；建设工程规划许可证；房屋租赁合同无效；保证金返还；免租期占有使用费；合同无效后果；房屋占用费；北京法院类案

本文由安骥律师（北京市鑫诺律师事务所合伙人）团队整理。安骥律师团队专注于民商事合同纠纷、房屋租赁纠纷及企业法律顾问业务，擅长在复杂交易事实中梳理法律关系、构建证据体系并实现当事人利益最大化。

一、问题的提出

在北京市丰台区总部基地等商务楼宇中，“孵化服务协议”“办公场地租赁”等模式广泛存在。一些出租方将未取得建设工程规划许可证的楼层（如产权证仅登记至5层，6层以上为违建）改造为“孵化空间”出租给企业办公，月租金动辄数万元。企业入驻后正常经营、按时交租，往往对房屋规划状况毫不知情。直到房屋因原产权人债务被司法拍卖、新产权人上门停水停电，企业才被迫仓促搬离，此时已支付的租金、保证金能否要回？

本案正是这一场景的典型样本。甲公司于2023年4月与丙科技公司签订《孵化服务协议》，承租丰台区某商务楼7层整层466平方米，月租金56852元，租期3年，保证金113704元。2024年5月，乙公司通过三方变更协议加入成为出租方。2024年12月，房屋因原产权人债务被司法拍卖，新产权人于2025年4月要求甲公司支付占用费并停水停电，甲公司被迫于2025年7月搬离。此时甲公司才发现：案涉7层根本不在产权证范围内，未取得建设工程规划许可证。

安骥团队律师接受甲公司委托后，面临三个核心问题：第一，合同是否因违法建筑而无效？第二，合同无效后，已付的占用使用费和保证金能否要回？乙公司能否依据合同约定扣除免租期费用和逾期付款违约金？第三，因被迫搬离导致的经营损失能否主张？本文将围绕这三个问题，结合北京法院近三年类案裁判规则展开分析。

二、案件基本事实

（一）合同签订与房屋租赁

2023年4月21日，甲公司与丙科技公司签订《孵化服务协议》，约定甲公司入驻丰台区某商务楼11号楼7层整层，建筑面积466平方米，租赁期限3年（2023年6月10日至2026年7月9日），月服务费56852元，每3个月支付一期，每期170556元。免租期为2023年4月21日至6月9日共50天。甲公司支付保证金113704元（相当于2个月服务费）。协议约定逾期支付服务费的，每日按应付款项1%承担违约金；逾期3日仍未缴付的，甲方有权停止空调、供电、供水等服务。

2024年5月13日，甲公司、丙科技公司与乙公司三方签订《〈孵化服务协议〉变更协议》，约定丙科技公司退出，乙公司加入成为出租方，租金由甲公司向乙公司支付，协议到期或提前解除时由乙公司退还保证金。协议签订后，甲公司按时向乙公司支付租金至2025年6月9日。

（二）司法拍卖与被迫搬离

2024年12月19日，北京某科技公司通过司法拍卖取得案涉房屋产权。2025年4月25日，该公司向甲公司发出通知，要求甲公司向其支付房屋占用费。此后，新产权人责令甲公司腾退并对房屋采取停水停电措施，导致甲公司自2025年6月14日起无法正常经营。甲公司于2025年7月5日搬离案涉房屋。

甲公司在被迫搬离后调查发现：案涉房屋产权证登记的楼层仅至5层，7层整层并未取得建设工程规划许可证，属于违法建设。乙公司在庭审中自认“知晓案涉房屋不在产权证范围内”，但不知晓是否有建设工程规划。甲公司则主张其租赁时并不知晓房屋没有产权证及规划手续。

（三）诉讼请求与被告抗辩

甲公司遂变更诉讼请求，主张：1.确认《孵化服务协议》及变更协议无效；2.乙公司退还房屋占用使用费163140.5元；3.乙公司返还保证金113704元；4.乙公司赔偿经营损失40万元（以2025年6月营收57万元、7月37万元、8月仅8.8万元的营收骤减为据）。

乙公司辩称：同意第1、2项诉讼请求；但第3项保证金中应扣除免租期租金31060.2元及甲公司两次逾期付款的违约金3411.12元和6822.21元；不同意第4项经营损失，认为与其无关。

三、核心争议焦点

焦点一：未取得建设工程规划许可证的租赁合同是否无效

这是本案的前提性争议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

本案中，案涉7层整层未取得建设工程规划许可证，产权证仅登记至5层。乙公司虽知晓房屋不在产权证范围内，但在一审法庭辩论终结前未能补办规划手续。法院据此认定《孵化服务协议》及变更协议均无效。这一认定与北京法院近三年类案裁判规则完全一致。

类案对比：在（2024）京03民终5585号案中，北京三中院认定出租人未能提供证据证明涉案房屋取得规划许可，租赁合同无效，出租人应返还保证金20万元。在（2025）京02民终1359号案中，北京二中院认定涉案房屋既无建设工程规划许可证亦无不动产权登记证书，租赁合同无效，但承租人实际使用房屋的仍应支付占有使用费。在（2023）京03民终3797号案中，北京三中院同样认定未按规划许可建设的房屋租赁合同无效。上述类案均支持了本案的合同无效主张，裁判规则高度统一。此外，在（2024）京01民终9525号案中，北京一中院同样认定未取得建设规划审批手续的门脸房租赁合同无效，承租人实际占有使用房屋的仍应参照合同租金标准支付占有使用费，裁判规则与本案完全一致。

焦点二：合同无效后，保证金应否全额返还——乙公司主张扣除违约金和免租期费用能否成立

这是本案的核心争议，也是安骥团队律师重点论证的部分。乙公司主张从保证金中扣除三项费用：一是免租期租金31060.2元（50天免租期按日折算）；二是甲公司两次逾期付款的违约金3411.12元和6822.21元（分别逾期2天和4天，按日1%计算）。

关于违约金抵扣：安骥团队律师主张，《孵化服务协议》及变更协议因违法建筑而无效，合同中约定的违约金条款亦属无效，乙公司依据无效合同主张违约金抵扣没有合同和法律依据。法院采纳了这一意见，认定“因协议无效，被告要求扣除违约金的意见，不具有合同和法律依据，不予采信”。

类案对比：这一裁判观点与北京法院类案一致。在（2025）京02民终1359号案中，承租人主张出租人支付违约金及资金占用损失，二中院认为承租人作为承租方未尽基本审查义务、对合同无效亦有过错，对违约金主张不予支持——这从反面印证了合同无效后违约金条款不能适用的规则。在（2024）京03民终5585号案中，三中院直接判决出租人全额返还保证金20万元，未支持出租人扣除任何费用的抗辩。

关于免租期费用扣减：法院并未全额支持甲公司退还保证金113704元的主张，而是结合合同实际履行情况、免租期期限、双方过错程度，依据公平和诚实信用原则，酌情扣除10000元。法院最终判决乙公司返还保证金103704元。

这一处理方式值得特别关注。乙公司主张扣除免租期租金31060.2元（50天按日折算），法院仅支持了10000元，大幅低于乙公司主张的金额。这是因为：第一，免租期是出租方为吸引承租方入驻而给予的商业优惠，在合同无效后不应简单按日折算返还；第二，甲公司作为承租方在签约时未审查房屋规划状况，对合同无效也存在一定过错；第三，乙公司作为出租方，明知房屋不在产权证范围内仍对外出租，过错程度更大。法院在双方之间酌情分配，既不是全额返还，也不是全额扣除，体现了公平原则。

类案对比：在（2025）京03民终1154号案中，北京三中院在计算占有使用费时“考虑免租期及疫情等因素，酌定了占有使用费数额”，同样体现了法院对免租期费用的自由裁量。在（2023）京03民终3797号案中，三中院认定承租人应对合同无效承担次要责任，并判决承租人支付免租期的占有使用费。这些类案表明，免租期费用的分担是法院根据双方过错程度和实际履行情况酌情确定的，而非机械地按日折算。

焦点三：经营损失40万元为何未获支持

甲公司主张，因乙公司的过错导致其被迫搬离、无法正常经营，2025年6月营收57万元、7月37万元、8月仅8.8万元，营收骤减60余万元，故主张经营损失40万元。法院以“证据不足”为由驳回了这一诉讼请求。

法院认为，甲公司提交的营收证据不足以直接证明损失与合同无效、房屋无法使用之间存在完整、排他的因果关系。企业营收受市场环境、经营策略、客户变化等多种因素影响，难以将营收下降单独归因于房屋无法使用。这一认定符合举证责任规则——主张损失赔偿的一方应证明损失与对方过错之间存在因果关系。

类案对比：在（2025）京02民终1359号案中，承租人主张出租人支付违约金及资金占用损失，二中院认为承租人未尽审查义务、对合同无效亦有过错，对损失主张不予支持。在（2025）京02民终3715号案中，承租人主张装修损失、运营损失等，二中院认为合同相对方不适格且部分条款无效，对损失请求亦不支持。上述类案表明，在违法建筑租赁合同纠纷中，法院对经营损失、装修损失等间接损失的认定非常谨慎，通常要求充分的因果关系证据。

四、法院裁判要旨

北京市丰台区人民法院经审理认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《孵化服务协议》及变更协议无效。乙公司同意退还房屋占用使用费163140.5元，法院不持异议。

关于保证金返还：因合同无效，乙公司依据合同约定主张扣除逾期付款违约金的抗辩不具有合同和法律依据，法院不予采信；关于免租期费用，法院结合合同履行情况、免租期期限、双方过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情扣除10000元。最终判决乙公司返还保证金103704元（113704元-10000元）。

关于经营损失40万元：因甲公司提交的营收证据不足以证明损失与合同无效之间存在完整排他的因果关系，法院不予支持。案件受理费5284.22元，由甲公司负担3169.22元，乙公司负担2115元；保全费4054.22元，由甲公司负担2432.22元，乙公司负担1622元。

从诉讼结果看，甲公司的核心诉求（确认合同无效+退还占用使用费163140.5元+返还保证金103704元）均获支持，合计获赔266844.5元。经营损失40万元虽未获支持，但法院驳回的理由是证据不足而非请求本身不成立，这也为类似案件中的证据收集提供了重要启示。

五、法律依据展开

本案涉及合同无效的认定及无效后的财产返还规则，主要法律依据包括：

1. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这是认定本案合同无效的直接依据。

2. 《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这是合同无效后保证金返还、占用使用费支付和损失分担的基本规则。

3. 《民法典》第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。这意味着合同中约定的违约金条款在合同无效后亦不具有约束力，出租方不能依据无效合同主张违约金抵扣保证金。

4. 《民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。法院酌情扣减10000元免租期占有使用费，正是依据公平原则和诚实信用原则，在出租方和承租方之间合理分配合同无效的后果。

六、实务规则梳理与风险提示

（一）承租方视角：入驻前务必核查房屋规划手续

对于承租企业而言，本案的核心启示是：入驻商务楼宇前，务必要求出租方出示房屋所有权证和建设工程规划许可证，核实租赁楼层是否在产权证和规划许可范围内。实践中，一些商务楼存在“证上5层、实际7层”的情况，6层以上往往是违法加建。如果企业未做核查即入驻，一旦房屋被认定为违建或因原产权人债务被拍卖，企业将面临被迫搬离、经营中断的风险。

在发现房屋系违建后，承租方应及时采取以下措施：第一，发函确认合同无效并要求退还已付费用；第二，及时搬离并保留搬离证据，避免占有使用费持续计算；第三，注意收集经营损失证据，如营收下降的财务报表、客户流失记录、搬迁费用凭证等，以证明损失与合同无效之间的因果关系；第四，申请财产保全，防止出租方转移财产。

（二）出租方视角：违建出租的法律风险

对于出租方而言，将未取得规划许可的房屋对外出租，不仅导致合同无效，还可能面临以下风险：第一，已收取的租金和保证金需要返还（实际使用期间的占有使用费除外）；第二，合同中约定的违约金条款无效，无法依据合同主张逾期付款违约金；第三，如果出租方明知房屋系违建仍对外出租，对合同无效的过错程度更大，在免租期费用扣减、损失分担中处于不利地位。

（三）代理策略要点

本案代理策略的成功之处在于：第一，及时调整诉讼请求，在发现房屋系违建后，将“解除合同”变更为“确认合同无效”，并依据合同无效规则主张返还费用；第二，精准反驳出租方的违约金抵扣抗辩，抓住“合同无效则违约金条款亦无效”这一核心法律点；第三，对免租期费用扣减保持合理预期，法院最终仅支持10000元而非出租方主张的31060.2元，体现了代理律师在庭审中对双方过错程度的有效论证；第四，经营损失虽未获支持，但法院驳回理由是证据不足而非请求权基础不成立，为后续补充证据另行主张留下了空间。

七、结语

本案是一起典型的违法建筑租赁合同纠纷。出租方将未取得建设工程规划许可证的楼层对外出租，合同依法无效；承租方在不知情的情况下入驻，后因房屋被司法拍卖、新产权人停水停电而被迫搬离。法院最终认定合同无效，支持承租方退还占用使用费和大部分保证金的诉求，同时驳回了出租方依据无效合同主张违约金抵扣的抗辩。

本案的启示在于：在违法建筑租赁纠纷中，承租方并非只能“自认倒霉”。通过主张合同无效，承租方可以要求退还保证金和多付的占用使用费；而出租方依据无效合同主张违约金抵扣，法院不予支持。当然，承租方也应注意，合同无效后实际使用房屋期间仍需支付占有使用费，且经营损失等间接损失需要充分的因果关系证据才能获得支持。

八、遇到类似情况，该怎么选？

如果您正在租赁商务楼宇办公，或者已经入驻后发现房屋可能存在规划手续问题，建议您：

第一，立即核查房屋权属和规划手续。要求出租方出示房屋所有权证、建设工程规划许可证，确认租赁楼层在许可范围内。如果发现楼层不在产权证范围内，应及时咨询专业律师。

第二，如已发现房屋系违建，不要继续按原合同支付租金。及时发函主张合同无效，要求退还保证金和多付费用，同时做好搬离准备。

第三，注意保留证据。包括租赁合同、付款凭证、租金支付记录、停水停电通知、搬离证据、经营损失财务数据等。这些证据在后续诉讼中至关重要。

第四，选择有经验的律师代理。违法建筑租赁合同纠纷涉及合同无效认定、占有使用费计算、保证金返还、损失分担等多个复杂问题，需要律师精准把握法律规则和举证要点。安骥律师团队在房屋租赁合同纠纷领域具有丰富经验，能够为您提供专业的法律分析和诉讼策略。

九、常见问题（FAQ）

Q1：租了违建房屋，租赁合同一定无效吗？

A：是的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但如果在一审法庭辩论终结前取得规划许可证或经主管部门批准建设的，可以认定有效。

Q2：合同无效后，已经交的租金和保证金能要回来吗？

A：保证金应当返还。已付租金中，超出实际使用期间的部分可以要求返还；实际使用房屋期间，仍需参照合同约定的租金标准支付占有使用费。本案中，法院支持了承租方退还多付占用使用费163140.5元和保证金103704元的诉求。

Q3：出租方能否依据合同约定扣除逾期付款违约金？

A：不能。合同无效后，合同中的违约金条款亦自始没有法律约束力。出租方依据无效合同主张扣除违约金，法院不予支持。本案中，乙公司主张扣除违约金10233.33元，法院未予采信。

Q4：免租期的费用需要补交给出租方吗？

A：不一定。法院会结合合同实际履行情况、免租期期限、双方过错程度，依据公平和诚实信用原则酌情确定。本案中，出租方主张扣除免租期费用31060.2元，法院仅支持10000元。如果出租方明知房屋系违建仍出租，过错程度更大，免租期费用扣减金额会更低。

Q5：因被迫搬离导致的经营损失能要求赔偿吗？

A：可以主张，但需要充分的证据证明损失与合同无效之间存在因果关系。企业营收受市场环境、经营策略等多种因素影响，如果仅以营收下降数据主张损失，法院可能以证据不足为由不予支持。建议同时收集客户流失记录、搬迁费用凭证、停业期间固定支出等证据。

附：案件信息

案号：（2025）京0106民初42222号

审理法院：北京市丰台区人民法院

裁判日期：2025年10月28日

案由：房屋租赁合同纠纷

【免责声明】本内容仅为通用法律科普，不构成针对个案的正式法律咨询与诉讼建议；具体案件需结合事实、证据及本地司法实践判断，建议线下携带材料咨询律师。