本文作者：安骥、韩幸桐

【脱敏说明】本文对案件当事人姓名、公司名称及具体地址予以脱敏处理，保护个人隐私和商业秘密。文中案号已按规范隐去末尾三位。

【文章摘要】暴雨滑塌压毁房屋后，房主主张按重建新房的价格赔偿约64.2万元，但管理单位主张应当按损害发生时的旧房市场价值计算，并扣减已领取的政府补助、旧房折旧、残值等。本案核心规则包括：财产损失的评价时点是“损失发生时”的市场价值，而非日后重建的实际支出；行政程序中的自认（面积、造价）证明力高于诉讼中提交的证据；侵权损害赔偿遵循损失填平原则，已获利益应当抵扣，禁止双重获利。

【关键词】财产损失计算；损益相抵；损失填平；评价时点；政府补助抵扣；禁止双重获利；行政自认；侵权赔偿

本文由安骥律师（北京市鑫诺律师事务所合伙人）团队整理。安骥律师团队专注于民商事诉讼，核心业务为合同纠纷，同时覆盖房屋买卖、房屋租赁、继承纠纷、保险合同纠纷、劳动争议等领域。

一、问题的提出：赔新的还是赔旧的？

房子被暴雨滑塌压毁后，房主主张按重建新房的价格赔偿，管理单位主张按损害发生时的旧房市场价值计算。这中间的差额可能高达数倍。

本案中，房主郭某某主张的重建费、装修费、家具损失及房租合计约64.2万元。但管理单位主张：应当按2023年7月31日房屋损毁时的旧房市场价值计算，而不是按日后重建新房的实际支出计算；同时，郭某某已领取的政府灾后农房重置补助9.5万元应当抵扣；旧房折旧、残值等也应当扣减。

这就是财产损害赔偿纠纷中最常见、也最容易产生争议的问题：损失到底怎么算？哪些项目可以扣？哪些钱不能拿两遍？

二、案件基本事实（回顾）

郭某某的房屋建于上世纪八九十年代，位于铁路护坡下方的坡底位置，未取得建房审批手续。2023年7月31日，“23·7”特大暴雨期间，护坡滑塌，郭某某房屋同时损毁。

郭某某向当地镇政府申请并领取灾后农房重置补助9.5万元。其在《受灾群众农房翻建/修缮申请书》中申报的翻建面积为82.5平方米，建房标准为每平方米2100元。

郭某某起诉主张重建费、装修费、家具损失及房租合计约64.2万元。但管理单位主张：其在行政程序中自认的面积82.5平方米、单价2100元/平方米，应当作为计算依据；已领取的政府补助9.5万元应当抵扣；应当按损害发生时的旧房市场价值计算，而不是按重建新房的支出计算。

三、核心争议焦点：损失怎么算，哪些能扣

（一）评价时点：按损失发生时，还是按重建时

财产损失的评价时点是“损失发生时”，即损害发生之日的市场价值，而非受害人日后重建的实际支出。

《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。”据此，本案的评价基准日应当是2023年7月31日——即护坡滑塌、房屋损毁之日，而不是郭某某日后重建新房的时间。

这一规则的意义在于：不能让侵权人为受害人的“以旧换新”买单。如果受害人灾后重建的新房比原来的旧房面积更大、标准更高，超出部分应当由受害人自己承担，而不是转嫁给侵权人。

（二）三项刚性扣减

即便法院认为需要采用重置成本方式认定损失，被告仍应主张以下扣减：

1. 面积以原告自认为准

原告为申领政府补助而在行政程序中签字确认的翻建面积82.5平方米，属于诉讼外自认，证明力高于事后为诉讼目的签订的、且无付款凭证佐证的施工合同。

2. 单价以当地同期标准为准

原告自行申报的建房标准为每平方米2100元，其事后主张的重建单价却高出近千元，超出部分属于标准升级，不应由被告承担。

3. 已获利益应当抵扣

根据侵权损害赔偿的损失填平原则（亦称禁止得利原则），赔偿以填补实际损害为目的，权利人不得因同一损害双重获利。司法实践对以下抵扣项普遍予以认可：政府补助、社会捐赠、保险理赔、第三人赔付等。

就本案而言，可用于抵扣的项目包括：

• 已领取的政府灾后农房重置补助9.5万元；

• 可能存在的政策性农房保险理赔（可申请法院调取理赔记录）；

• 旧房折旧后的实际价值与残值；

• 重建面积超出原面积部分、装修标准升级部分；

• 尚未实际支付、或支付凭证存在重大瑕疵的部分。

（三）关于原告房屋本身的合法性

在他人依法享有使用权并已登记的土地上自建房屋，虽不当然导致侵权人免责，但赔偿范围应受到限制。

需要注意的是，法院并不因为建筑缺乏权源就一概免除加害人的责任。但违章建筑人在损害发生后主张赔偿时，其请求赔偿的范围通常被限制为建筑材料的残值，而非整栋房屋的重置造价或市场价值。

这一规则在本案中的意义是：产权单位虽然不能因对方房屋缺乏合法权源就当然免责，但可以据此把赔偿范围压缩到建筑材料的残值，而非整栋房屋的重置造价。

（四）类案检索与裁判观点评述

通过北大法宝检索近五年财产损害赔偿损益相抵相关判例，可以总结出以下裁判规律：

1. 损失填平原则是基本原则，禁止双重获利

江苏省睢宁县人民法院在（2024）苏0324民初15849号案中明确：民事活动中填平原则是赔偿损失责任所要遵循的基本原则。赔偿损失最基本的目的是补偿损害，使受损害的权利得到救济。如果原告的车辆维修费用已经由保险公司支付完毕，再起诉要求物业公司支付维修费用，系获得额外利益，法院不予支持。

这一裁判观点对本案具有重要参考意义：郭某某已经领取的政府灾后农房重置补助9.5万元，应当在赔偿总额中予以抵扣。不能一边拿政府补助，一边又要求管理单位按全额赔偿。

2. 损益相抵的适用需要实际获利

北京市第三中级人民法院在（2016）京03民终7948号案中明确了损益相抵的适用条件：只有受害人实际能从“以新换旧”中获利，才符合损益相抵之构成；受害人是否获利可依据损害发生的原因、损害的部位、损害之物可否替代购买、受害人使用该物的目的等因素综合判断。

该案中，法院认为：房屋装修因漏水事故遭受破坏而进行的维修并不会明显提升出租人的租金收益，“以新换旧”后装修价值的提升不会直接导致财产利益的增加；而且房屋装修部位被浸泡后，只能通过更换新材料的方式来恢复原状，因此不构成损益相抵。

这一裁判观点提示我们：在主张损益相抵时，需要证明受害人确实因为损害而获得了额外利益。不是所有的“以旧换新”都能主张扣减，要看受害人是否实际获利。

3. 保险理赔与侵权赔偿的关系

上海市第一中级人民法院在（2014）沪一中民三（民）终字第950号案中区分了工伤保险赔偿与第三人侵权赔偿的关系：对于相同并存在重复的项目（如医疗费、误工费等），不能兼得；对于专属于工伤保险赔偿或侵权损害赔偿的项目，则工伤职工均有权取得相应赔偿。

这一裁判观点对本案的启示是：如果郭某某已经获得了政策性农房保险理赔，那么与房屋重建相关的重复赔偿项目，应当从管理单位的赔偿总额中予以抵扣；但如果有专属于侵权赔偿的项目（如精神损害抚慰金等），则不适用抵扣规则。

四、实务规则与风险提示

（一）管理单位视角：把损失打下来的四把钥匙

• 第一把钥匙：把评价时点定在损失发生时。坚持按2023年7月31日房屋损毁时的旧房市场价值计算，而不是按日后重建新房的实际支出计算。

• 第二把钥匙：用行政程序的自认。原告在申领政府补助时签字确认的面积、单价，证明力高于事后为诉讼准备的证据。尽早调取原告在行政程序中的全部材料。

• 第三把钥匙：扣减已获利益。政府补助、保险理赔、社会捐赠等，都应当从赔偿总额中抵扣。注意申请法院调取原告的保险理赔记录。

• 第四把钥匙：压缩违章建筑的赔偿范围。如果原告的房屋没有合法审批手续，可以主张赔偿范围仅限于建筑材料的残值，而非整栋房屋的重置造价。

（二）受损方视角：注意这些证据会被对方利用

• 向政府部门申报的材料务必与实际主张一致。为争取补助而申报的面积、造价，会在诉讼中成为对方的利器。

• 保存重建支出的发票、银行流水与合同原件。大量小额微信转账、且与合同约定的付款节点不符的支付凭证，证明力很弱。

• 注意：即使社会捐赠等渠道另有款项到账，受害人也不能就该部分获得二次赔偿。此外仍可能被扣减的还有：旧房折旧、残值、超面积重建部分、装修标准升级部分。

五、遇到类似情况，该怎么选？

选择一：管理单位把主战场放在损失核算上。适用场景：责任难以完全免除，但原告主张的金额明显虚高。优势：评价时点、自认面积、折旧、残值、已领补助与保险理赔等扣减项叠加，可能把赔偿金额大幅打下来。风险：需要充分的证据和专业的评估意见支持。建议：尽早委托专业机构对房屋损毁时的市场价值进行评估，同时调取原告在行政程序中的全部材料。

选择二：受损方主张按重建实际支出赔偿。适用场景：损害发生后必须重建，且重建支出合理。优势：如果法院支持按重置成本计算，赔偿金额可能更高。风险：法院可能坚持按损失发生时的市场价值计算，并且会扣减各项已获利益。建议：重建支出务必有正规发票和银行流水，且与原房屋的面积、标准相当，避免“以旧换新”被对方抓住把柄。

选择三：双方协商和解。适用场景：双方对责任比例和损失金额都有一定预期。优势：可以一次性了结，避免长期诉讼。风险：如果协商金额与法定标准差距过大，可能事后反悔。建议：协商前先委托专业机构评估，做到心中有数。

案件情况各异，最优选择需结合具体证据和诉讼目标综合判断。如需专业评估，可联系安骥律师团队（北京市鑫诺律师事务所）。

六、常见问题（FAQ）

Q1：房子被压毁了，是按老房子的价格赔，还是按重建新房的价格赔？

A：按损失发生时的市场价格计算。根据《民法典》第一千一百八十四条，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。也就是说，是按房屋损毁那天的旧房市场价值计算，而不是按你日后重建新房的实际支出计算。如果你重建的新房比原来更大、标准更高，超出部分要自己承担。

Q2：我已经领了政府的灾后重建补助，还能再向责任方要赔偿吗？

A：可以主张赔偿，但已领取的补助通常会被抵扣。侵权损害赔偿遵循损失填平原则，也就是禁止得利原则——赔偿的目的是把权利恢复到损害发生之前的状态，而不是让你因损害而获利。政府已经补助的部分，不能再向侵权人要两遍。

Q3：我在政府那里申报的面积和价格，会在打官司时被对方用吗？

A：会。你在行政程序中签字确认的面积、单价，属于诉讼外自认，证明力通常高于事后为诉讼准备的证据。所以向政府申报的时候，一定要实事求是，不要为了多拿补助而虚报，否则打官司的时候反而会被对方拿来压价。

Q4：我的房子是违章建筑，被压毁了能要求赔偿吗？

A：可以要求赔偿，但赔偿范围会受到限制。法院并不因为建筑缺乏权源就一概免除加害人的责任，但违章建筑人主张赔偿时，赔偿范围通常被限制为建筑材料的残值，而不是整栋房屋的重置造价或市场价值。也就是说，你只能主张砖、瓦、钢筋这些材料本身的钱，不能主张房子作为一个完整建筑的价值。

代理律师：安骥律师、韩幸桐律师

北京市鑫诺律师事务所

案号：（2025）京01民终13***号（二审）；（2024）京0109民初6***号（一审，已撤销）

审理法院：北京市第一中级人民法院（二审）；北京市门头沟区人民法院（一审、发回重审一审）

【郑重声明】本案发回重审一审尚未审结，本文所述代理主张与庭审情况均为阶段性内容，不构成对案件结果的承诺或预判。同类案件因证据结构、地域裁判尺度差异，结果可能不同。本内容仅为通用法律科普，不构成针对个案的正式法律咨询与诉讼建议；具体案件需结合事实、证据及本地司法实践判断，建议线下携带材料咨询律师。