本文作者：安骥

【文章摘要】本文以一起房屋租赁合同纠纷为样本，分析在承租人（中介公司）跑路的情况下，出租人能否在房屋租赁合同纠纷中直接起诉没有合同关系的次承租人，要求其承担逾期腾房占有使用费。本案中，中介公司拖欠租金并违规打隔断，被列入风险警示名单后跑路，数月租金损失已成定局。安骥律师反复沟通说服法官追加次承租人为共同被告，开庭时法官仍倾向次承租人不应承担连带责任，但最终说服法官全部支持出租人主张，判决次承租人分别与中介公司连带支付占有使用费共计23890元。本文重点探讨选择房屋租赁合同纠纷而非返还原物纠纷为案由的深层考量——根据《北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答（二）》第27条，返还原物纠纷中腾退房屋系"还复完整的所有权权能"，属财产案件范畴，按房屋全额价值收费可达数万元；而房屋租赁合同纠纷按请求金额收费仅数百元，且可一并解决承租人违约与次承租人腾退问题，避免两次诉讼的诉累。本文结合司法解释、北京高院解答及《民法典》《诉讼费用交纳办法》，系统梳理出租人向次承租人主张占有使用费的裁判规则及案由策略。

【关键词】房屋租赁合同；次承租人；逾期腾房占有使用费；中介跑路；追加共同被告；返还原物纠纷；案由选择；诉讼费用；所有权权能

一、问题的提出

在房屋租赁市场中，房地产中介公司"托管""包租"模式较为常见：房东将房屋委托给中介公司管理，中介公司向房东支付固定租金，再以自己名义对外转租并收取租金。这种模式在市场上行期运转顺畅，但一旦中介公司经营不善、资金链断裂，往往会出现"跑路"现象——中介公司拖欠房东租金，却已经向次承租人预收了数月甚至半年租金。此时，房东面临两难困境：向中介公司主张租金，中介公司已人去楼空、无财产可供执行；向次承租人主张权利，又因与次承租人之间没有直接合同关系而面临合同相对性的障碍。

本案正是这一困境的典型样本。房东崔某将房屋委托给北京某房地产经纪有限公司（以下简称"中介公司"）管理出租，中介公司拖欠租金并违规打隔断，被列入风险警示名单后跑路，经法院合法传唤未到庭，房东数月租金损失已成定局。安骥律师选择了一条在实践中颇具争议的维权路径——在房屋租赁合同纠纷中直接起诉次承租人，要求次承租人承担逾期腾房占有使用费。这一路径在程序上面临追加次承租人为共同被告的难点，在实体上面临合同相对性原则与次承租人合法占有之间的冲突。经过反复沟通和充分论证，最终说服法官全部支持了房东的主张，让本应由中介公司承担的损失部分转移给了次承租人，次承租人后续只能向跑路的中介公司追偿。

值得特别关注的是，之所以费尽周折以房屋租赁合同纠纷为案由直接起诉承租人加次承租人，而非选择看似更顺理成章的返还原物纠纷，背后有着深刻的诉讼经济考量——根据北京高院专门规定，两者诉讼费相差可达数十倍。本文第三章将专门论述该案由选择的策略与考量。

二、案件基本事实

（一）合同签订与房屋出租

2024年11月14日，房东崔某与中介公司签订《北京市房屋管理服务合同》，约定中介公司就北京市丰台区某小区房屋向崔某提供租赁和收租服务，期限自2024年11月14日至2025年11月13日，月租金8500元按季支付。附加条款约定：中介公司不得擅自改造房屋结构、违规打隔断，否则房东有权单方解除合同；中介公司逾期付租达15日的，房东有权解除合同并主张月租金200%的违约金。合同签订后，崔某交付房屋，中介公司打隔断后分别出租给次承租人许某（主卧带卫，2500元/月）和姚某（厅卧带阳台，2200元/月），仅支付第一季度租金14250元。

（二）中介欠租与违规打隔断

2025年2月14日第二季度租金到期，中介公司未支付，崔某多次催要未果。同时，中介公司违反约定擅自加建隔断。2025年2月28日，街道办事处发布《违法群租房告知书》，3月3日发布断电通知。中介公司后被列入风险警示名单，实际控制人失联，公司跑路。

（三）合同解除与次承租人腾退

2025年3月5日，崔某以拖欠租金及擅自改变房屋结构为由，向中介公司送达《解除合同通知书》，合同于当日解除。同日书面告知次承租人限期腾退并预留合理搬离期限，3月6日街道拆除隔断。次承租人以已向中介支付租金至2025年6月为由拒绝腾退，崔某多次沟通并寄送律师函未果。姚某于2025年5月23日搬离，许某于2025年6月2日搬离，房屋被无权占有近三个月。

三、核心争议焦点：房东能否直接起诉次承租人承担占有使用费

（一）案由选择的深层考量：房屋租赁合同纠纷与返还原物纠纷的博弈

在确定诉讼方案时，安骥律师面临一个关键的案由选择问题。从法律关系上看，房东崔某与次承租人许某、姚某之间没有直接的合同关系，崔某要求次承租人腾退房屋并支付占有使用费，本质上是基于房屋所有权的物权请求权。因此，以返还原物纠纷为案由起诉承租人和次承租人，在法律逻辑上似乎更为顺理成章，也不存在合同相对性的障碍。

然而，经过分析研判，最终选择了以房屋租赁合同纠纷为案由，将承租人（中介公司）和次承租人列为共同被告。这一选择背后有着深刻的诉讼经济考量，主要体现在以下两个方面：

第一，避免两次诉讼的诉累。如果严格按照合同相对性原则，仅以房屋租赁合同纠纷起诉承租人（中介公司），那么案件的审理范围仅限于出租人与承租人之间的合同关系，法院不会处理次承租人的腾退和占有使用费问题。即使房东胜诉，确认合同解除并判决承租人支付租金和违约金，房东仍需另行起诉次承租人，要求次承租人腾退房屋并支付占有使用费。这意味着房东需要经历两次诉讼、两次立案、两次开庭，不仅增加了时间成本和经济成本，也让当事人承受了更大的诉讼压力。而如果以房屋租赁合同纠纷为案由，将承租人和次承租人列为共同被告，则可以在一个诉讼中一并解决合同解除、租金支付、违约金、次承租人腾退及占有使用费等全部问题，实现"一揽子"解决。

第二，大幅降低诉讼费用。这是选择案由时最为看重的因素。《北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答（二）》第27条明确规定："原告基于所有权要求被告腾退房屋的返还原物纠纷案件，如何收取诉讼费？此类案件当事人的诉讼请求为腾退房屋，还复完整的所有权权能，该请求具有财产给付内容，属于财产案件范畴，应根据诉讼请求的标的额收取诉讼费。以排除妨害纠纷起诉要求腾退房屋的，按返还原物纠纷处理。"根据这一规定，返还原物纠纷中要求腾退房屋的诉讼请求，因其目的在于"还复完整的所有权权能"，被认定为具有财产给付内容，属于财产案件，应当按照房屋的全额市场价值作为诉讼请求的标的额计算案件受理费。

对于房屋这类不动产而言，其市场价值往往高达数百万元甚至上千万元。以北京市丰台区的一套普通住宅为例，若房屋市场价值为500万元，案件受理费为46800元；若房屋价值为1000万元，案件受理费则高达81800元。这意味着房东在立案时就需要先行垫付数万元诉讼费用，而此时中介公司已经跑路、无财产可供执行，即便胜诉，垫付的诉讼费仍可能无法收回。

相比之下，以房屋租赁合同纠纷为案由起诉，诉讼请求的金额仅限于欠付租金、违约金和占有使用费，本案中合计仅约6万余元，据此计算的案件受理费仅为997元。两种案由的诉讼费用相差近50倍。选择以房屋租赁合同纠纷为案由，直接为当事人节省了数万元的诉讼成本，将当事人的经济负担降到了最低。

当然，选择房屋租赁合同纠纷为案由也并非没有代价。如前所述，这一路径在程序上面临追加次承租人为共同被告的难点，在实体上面临合同相对性原则的障碍，需要付出更多的沟通和论证努力。但从当事人利益最大化的角度出发，这些努力是值得的——以诉讼方案的复杂度换取当事人诉讼成本的大幅降低和诉讼效率的显著提升，正是律师专业价值的体现。这一案由选择的考量，将减少诉累、降低诉讼费的当事人利益考量体现得淋漓尽致、做到了极限。

（二）程序难点：追加次承租人为共同被告的沟通与说服

确定了以房屋租赁合同纠纷为案由后，第一个难点是程序问题。崔某最初仅以中介公司为被告提起诉讼。但中介公司已经跑路，经法院合法传唤未到庭，即使胜诉也面临执行不能的风险。经过研究认为，根据相关法律规定，出租人可以在房屋租赁合同纠纷中追加次承租人为共同被告，要求次承租人承担逾期腾房占有使用费。

然而，这一主张在实践中存在较大争议。部分法官认为，出租人与次承租人之间没有直接合同关系，根据合同相对性原则，出租人只能向承租人（中介公司）主张权利，次承租人不应作为房屋租赁合同纠纷的共同被告。本案承办法官最初也持这一观点，不同意追加次承租人为共同被告。安骥律师没有放弃，而是反复与法官沟通，提交了详细的法律依据和参考案例，论证在房屋租赁合同解除后，次承租人的占有已丧失合法基础，出租人基于物权请求权可以要求次承租人腾退并支付占有使用费，这一主张可以在房屋租赁合同纠纷中一并处理。经过多次沟通，法官最终同意追加次承租人许某、姚某为共同被告。

（三）实体争议：次承租人是否应承担逾期腾房占有使用费

即使次承租人被追加为共同被告，其是否应承担逾期腾房占有使用费仍存在争议。次承租人抗辩称：其与中介公司签订了合法有效的房屋租赁合同，已按约定支付了租金至2025年6月，属于合法占有；其与房东崔某之间没有合同关系，不应向崔某承担任何责任；中介公司跑路导致的损失不应由无辜的次承租人承担。

开庭审理时，承办法官仍倾向认为次承租人在租赁关系项下不应承担连带责任，倾向于仅判决中介公司承担责任。安骥律师在庭审中围绕这一核心争议焦点发表了充分的代理意见，从法律依据、法理基础、裁判规则等多个维度进行了论证。其指出：第一，出租人与中介公司的租赁合同已于2025年3月5日解除，根据"主合同解除，转租合同亦不能履行"的原则，次承租人的租赁权因承租人租赁权的消灭而丧失合法基础，其占有已转为无权占有；第二，出租人作为房屋所有权人，基于物权请求权有权要求无权占有人腾退房屋并支付占有使用费，这与合同相对性无关；第三，司法解释和北京高院解答明确规定，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持；第四，次承租人已支付租金却未能完整享有租赁权益，系因中介公司违约所致，次承租人可依据其与中介公司的转租合同另行主张权利，但不影响其在本案中向出租人承担腾退及支付使用费的义务。

（四）法律依据体系：司法解释与北京高院解答的适用

在论证中构建了完整的法律依据体系。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确规定："房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。"这是出租人向次承租人主张占有使用费的直接法律依据。

其次，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十七条规定："房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告。"该解答第十九条进一步规定："房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。"

针对中介公司的特殊身份，还引用了北京高院解答第三十三条："房地产中介公司依约定向出租人交纳固定租金，并以自己名义对外签订租赁合同出租管理房屋、收取租金的，当事人应分别依据各自合同主张权利。"该条规定旨在厘清各方法律关系与责任主体，并未排除出租人在主合同解除后向丧失合法占有依据的次承租人主张占有使用费的权利。原告基于与中介公司的合同主张解除合同、追索欠付租金及违约金，未超越合同相对性；同时基于"主合同解除导致转租合同履行基础丧失"之法理，向次承租人主张逾期占有使用费，并非要求其履行转租合同义务，故不构成对合同相对性的突破。

四、法院裁判要旨

北京市丰台区人民法院经审理认为，崔某与中介公司签订的《北京市房屋管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。中介公司拖欠租金并擅自改造房屋结构，崔某有权解除合同。崔某于2025年3月5日向中介公司发送《解除合同通知书》，合同于当日解除。

关于次承租人的责任，法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，认定许某、姚某经催告逾期腾退案涉房屋，给崔某造成实际损失，崔某有权要求许某、姚某与中介公司共同支付逾期腾房占有使用费。法院参照《北京市房屋管理服务合同》约定的房屋租金标准，判决中介公司与许某连带支付自2025年3月5日至2025年6月2日的占有使用费13412元，中介公司与姚某连带支付自2025年3月5日至2025年5月23日的占有使用费10478元，合计23890元。

法院同时判决：确认崔某与中介公司的合同于2025年3月5日解除；中介公司支付2025年2月14日至3月5日房屋租金5660元及违约金17000元。案件受理费997元按责任比例由中介公司和次承租人分担，公告费400元由中介公司负担。

值得注意的是，次承租人许某已向中介支付租金至2025年6月7日，姚某已支付至6月3日，但法院仍判决二人向崔某支付自合同解除之日起至实际腾退之日的占有使用费，形成"双重支付"局面。次承租人的损失只能另行向跑路的中介公司追偿，但在中介已无财产可供执行的情况下，追偿权实际难以实现。

五、法律依据展开

本案的裁判结果涉及司法解释、地方司法政策、《民法典》和《诉讼费用交纳办法》的多个条文，形成了完整的法律适用体系：

1. 《民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条：合同解除规则。第五百六十二条规定了约定解除权，第五百六十五条规定合同自通知到达对方时解除，第五百六十六条规定合同解除后有权请求赔偿损失。本案中，崔某依据合同约定行使解除权，合同于解除通知到达中介公司时解除，合同解除后崔某有权要求赔偿损失。

2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：次承租人占有使用费。该条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。这是本案最核心的法律依据，直接确立了出租人在合同解除后向次承租人主张占有使用费的请求权基础。该条规定的理论基础在于：主合同解除后，转租合同因丧失履行基础而无法继续履行，次承租人的占有从有权占有转为无权占有，出租人作为所有权人有权要求无权占有人支付占有使用费。

3. 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十七条、第十九条：次承租人的诉讼地位与连带责任。第十七条明确了出租人可以房屋物权人名义要求次承租人腾退房屋，法院可以向出租人释明追加次承租人为共同被告；第十九条明确了出租人和次承租人共同支付逾期腾房房屋使用费的规则。这两条规定为本案追加次承租人为共同被告并判决其承担连带责任提供了地方司法政策依据。

4. 北京高院解答第三十三条：中介公司的诉讼主体。该条规定房地产中介公司以自己名义对外出租管理房屋的，当事人应分别依据各自合同主张权利。本案中，该条与第十七条、第十九条共同适用，原告基于合同向中介公司主张权利、基于物权请求权向次承租人主张占有使用费，并未超越合同相对性。

5. 《诉讼费用交纳办法》第十三条：财产案件受理费标准。该条规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照比例分段累计交纳案件受理费，从1万元以下每件50元到2000万元以上按0.5%交纳，费率随标的额递增而递减。

6. 《北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答（二）》第27条：返还原物纠纷诉讼费收取标准。该条明确规定："原告基于所有权要求被告腾退房屋的返还原物纠纷案件，如何收取诉讼费？此类案件当事人的诉讼请求为腾退房屋，还复完整的所有权权能，该请求具有财产给付内容，属于财产案件范畴，应根据诉讼请求的标的额收取诉讼费。以排除妨害纠纷起诉要求腾退房屋的，按返还原物纠纷处理。"这一规定是选择案由时最为关键的参考依据——它明确了返还原物纠纷中腾退房屋的请求因其"还复完整的所有权权能"而被纳入财产案件范畴，按房屋全额价值收取诉讼费。这也意味着，即便当事人以排除妨害纠纷为案由起诉要求腾退房屋，同样会按照返还原物纠纷的标准收取诉讼费，无法通过更换案由名称来规避高额诉讼费。正是基于这一规定，最终选择了以房屋租赁合同纠纷为案由，将诉讼请求的金额限定在欠付租金、违约金和占有使用费的范围内，从而将案件受理费从可能的数万元降至仅997元。

六、实务规则梳理与风险提示

（一）中介跑路场景下房东维权路径

在中介公司跑路场景下，房东维权路径包括：第一，及时行使合同解除权，书面通知解除并保留送达证据；第二，及时书面通知次承租人限期腾退并预留合理搬离期限；第三，选择合适案由——优先以房屋租赁合同纠纷为案由将承租人和次承租人列为共同被告，既可一并解决全部问题，又可大幅降低诉讼费；根据北京高院立案解答第27条，返还原物纠纷和排除妨害纠纷均按房屋全额价值收费，应尽量避免；如法院不同意追加次承租人，应反复沟通并提交法律依据；第四，次承租人逾期腾退的，要求其与中介公司连带支付占有使用费，标准可参照合同约定租金或同地段市场租金。

（二）次承租人的风险与救济

次承租人在中介跑路场景下面临"双重支付"风险：即使已向中介支付租金，合同解除后仍需向房东支付占有使用费。救济路径：第一，收到腾退通知后及时搬离，避免费用持续计算；第二，依据转租合同向中介公司追偿未履行期间租金及损失，但中介跑路后追偿权实际难以实现；第三，事前应核实中介资质信誉，避免一次性支付长期租金。

（三）代理策略要点

本案成功代理体现了四个策略要点：第一，精准识别请求权基础，区分基于合同的请求权与基于物权的请求权，有效回应合同相对性抗辩；第二，整合司法解释、北京高院解答和《民法典》多个条文，构建从程序到实体的完整论证体系；第三，在案由选择上充分考量诉讼经济，以房屋租赁合同纠纷替代返还原物纠纷，依据北京高院立案解答第27条精准预判诉讼费差异，为当事人节省数万元诉讼费并避免两次诉讼的诉累；第四，在法官最初不同意追加次承租人、开庭时仍倾向次承租人不应担责的情况下，反复沟通、持续论证，从法理、法律依据、裁判规则、利益衡量多维度说服法官改变倾向。

七、结语

本案是一起在中介公司跑路背景下，房东通过积极维权成功让次承租人承担占有使用费损失的典型案例。案件的核心价值在于：在承租人（中介公司）丧失履约能力、跑路失联的情况下，出租人并非只能自认倒霉，而是可以通过法律途径向实际占有房屋的次承租人主张权利，将损失部分转移给次承租人，由次承租人向跑路的中介公司追偿。

本案更具启示意义的是案由选择上的精妙考量。根据北京高院立案解答第27条，返还原物纠纷中腾退房屋的请求系"还复完整的所有权权能"，按房屋全额价值收取诉讼费可达数万元；而房屋租赁合同纠纷按诉讼请求金额收费仅需数百元。选择后者，不仅为当事人节省数万元诉讼费，更通过一个诉讼一并解决全部问题，避免了两次诉讼的诉累。这种以诉讼方案复杂度换取当事人利益最大化的判断，正是律师价值的集中体现。

在中介跑路成为房屋租赁市场顽疾的背景下，本案的代理思路、案由选择策略和裁判规则具有重要的参考价值和示范意义。对于面临类似困境的房东而言，选择一位能够在法律框架内为当事人利益做到极限的专业律师，或许是挽回损失的关键所在。

八、常见问题（FAQ）

Q1：房东与次承租人没有合同关系，可以直接起诉次承租人吗？

A：可以。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十七条，房屋租赁合同解除后，出租人可以房屋物权人名义要求次承租人腾退房屋，并可以追加次承租人为共同被告，要求次承租人支付逾期腾房占有使用费。这是基于物权请求权，而非基于合同关系，不受合同相对性限制。

Q2：次承租人已经向中介公司支付了租金，还需要向房东支付占有使用费吗？

A：需要。在出租人与中介公司的合同解除后，次承租人的租赁权因中介公司租赁权的消灭而丧失合法基础，其占有已转为无权占有。次承租人已向中介公司支付租金的事实，不能对抗出租人物权请求权的行使。次承租人因此遭受的损失，可依据其与中介公司的转租合同另行向中介公司追偿。

Q3：为什么选择房屋租赁合同纠纷而不是返还原物纠纷起诉？

A：主要有两方面考量：第一，避免诉累。以房屋租赁合同纠纷为案由，将承租人和次承租人列为共同被告，可以在一个诉讼中一并解决合同解除、租金支付、违约金、次承租人腾退及占有使用费等全部问题。如果仅起诉承租人，胜诉后还需另行起诉次承租人，增加两次诉讼的诉累。第二，降低诉讼费。根据《北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答（二）》第27条，返还原物纠纷中腾退房屋的请求系"还复完整的所有权权能"，属于财产案件范畴，按房屋全额价值计算案件受理费，北京一套房价值数百万至上千万，诉讼费可达数万元；以排除妨害纠纷起诉要求腾退房屋的，同样按返还原物纠纷处理。而房屋租赁合同纠纷按诉讼请求金额（租金、违约金、占有使用费）计算，仅需数百元。两者相差可达数十倍。

Q4：逾期腾房占有使用费的标准如何确定？

A：根据北京高院解答第十九条，房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。本案中，法院参照出租人与中介公司签订的《北京市房屋管理服务合同》约定的月租金8500元标准计算占有使用费。

【免责声明】本内容仅为通用法律科普，不构成针对个案的正式法律咨询与诉讼建议；具体案件需结合事实、证据及本地司法实践判断，建议线下携带材料咨询律师。