在很多人的印象中，房地产开发是从拍地开始的。事实上，土地的故事波澜壮阔、绵延不绝。当你看到一块七通一平、规整无比的地块时，你也许根本想象不到这块土地上曾经发生过的文明与野蛮、弱小与强大、光明与阴暗、公正与偏私。从毛地到净地，从生地到熟地，一块土地不知要经历多少沧桑才能成为政府与地产商案板上的肥肉。土地一级开发我们随后再聊，这次王大律带你了解一块土地在招拍挂之后的故事。

一、为什么要设立房地产项目公司

一家房地产公司拍了一块地，然后开始经营这个块地以及这个块地上的项目。我们发现，很多时候这家房地产公司会专门为这个项目设立一家项目公司，将这块地放到项目公司项下，然后这个项目公司不做其他事，专职开发这个项目，缴纳土地出让金、契税等费用；办理报批报建手续；招标并与施工、设计、勘察、监理等单位签订合同；销售；融资；花钱、回款等一切手续均以项目公司为主体。为什么要一个项目设立一个项目公司？王大律认为原因主要有以下几点：

1、风险隔离。项目公司作为一个独立的法人，其股东仅在出资范围内承担责任。所以，如果这个项目赔了，那股东最多把注册资本赔进去。而一般一个项目公司的注册资本相对于项目开发成本是很低的，这样便能起到风险隔离的效果。

2、方便通过各种灵活的方法来进行项目的各种操作。你不想做这个项目了，想把这个项目卖出去。如果这个项目是在母公司层面，别人只能买你的资产（土地及在建工程），而设立项目公司的话别人不仅可以买资产，还可以选择直接把项目公司的股权买下来，方便简洁。2017年融创买万达13个文旅项目和76家酒店，买的全部都是项目公司的股权，这样政府层面的手续只需要办工商变更登记手续就行。如果这些项目没有设项目公司，那就得收购资产，政府手续不知道要办到啥时候才能办完。从融资角度，如果项目在母公司项下，因为牵涉太多，单就这个项目，很多时候你恐怕只能通过债权来融资，股权融资了、明股实债了、股债结合了各种新潮的玩法恐怕都玩不转。而且每次投资人给你投资都不能只看这个项目的情况，公司整体财务状况、公司项下其他项目情况等都得看，因为这些都会影响投资人能否收回投资，麻烦的很。

3、方便合作。如果一家房地产公司单独运营一个房地产项目，那钱得它来融，风险得它来担，资源得它来找，如果这家房地产公司根基不是那么深的话压力会非常大。这个时候这家房地产公司可能会想，看人家那谁，又有钱，风控能力又强，当地又有资源，不如拉他一块做。如果他们要合作，那设个项目公司再方便不过了，你占股51%，我占股49，董事会你派仨我派俩，总经理我来委派，监事你来推荐，找个律师拿捏一下合同条款，合同一签，合作有条不紊，保证合作了这次还想下次。

4、设立项目公司已经成为行业惯例，各地政府、开发商都轻车熟路，而且将项目纳入项目公司也不会多交税，所以采取这种方式也不会有太大的额外成本。

5、设立项目公司还有很多其他方面的考虑，比如一个项目设立一个项目公司的话方便项目单独核算；比如不设项目公司的话一些税就留不到项目所在地，在人家地盘上做项目赚了钱不给人交保护费，怎么跟地方政府搞好关系。

二、房地产项目公司的运作过程

项目公司设立后，母公司派一些管理人员过来，然后项目公司再从本地招点人，就开始干活了。王大律梳理了一下，房地产项目公司从头到尾的运作过程大抵是这样的：

1、补签合同。房地产公司拍得土地后，会先与政府部门签订成交确认书，然后与政府部门签订国有土地使用权出让合同。在房地产公司设立项目公司后，一般政府部门、房地产公司及项目公司会签一份补充协议，将国有土地使用权出让合同项下房地产公司的权利义务转移到项目公司名下，这样项目公司运作地产项目便有了合法的依据。当然，有时候房地产公司因为“种种原因”对自己能够拍得这块地非常的“乐观”与“自信”，便会在拍地前先设立一家项目公司，然后由项目公司去拍地，这样的话就不需要签啥补充协议了，项目公司直接就是房地产项目开发的主体。

2、缴纳土地出让金及相关税费。国有土地使用权出让合同及其补充协议签订后，项目公司需在合同约定期限内缴纳土地出让金，并缴纳契税等相关税费。房地产公司在拍地时缴纳的保证金一般就直接转成了土地出让金，这笔钱本应该项目公司出，但考虑到房地产公司与项目公司是一家，他们之间的债权债务一般在账上体现一下就可以了。

3、接收土地，并办理土地证。土地具备交付条件后，政府部门将土地交付给项目公司，并且签订一份土地移交文件。土地一般会正常移交，但这个土地移交文件啥时候签有时候是有说头的。比如一个客户预料到自己融资可能不会那么顺利，项目开工有可能会延迟，为了规避土地闲置政策，便跟政府部门商量先不签土地移交文件，等到开工时间差不多定了再签，这样对于土地闲置就可以说是因为土地移交的晚导致的，不是因为项目公司的原因导致的。不得不说，这个客户确实很有心。

土地出让合同签订，并且土地出让金及税费缴纳后，便可以着手办土地证（国有土地使用权证，有的地方现在改名叫不动产登记证）了。有了土地证，通过办理土地抵押手续来融资的基础条件便具备了，很多融资方面的事情便可以开展了。土地证办完后，土地手续就算暂时告一段落了。

4、办理开工前的报批报建手续。土地证办下来以后，除了围挡等一些前期工作可以开展外，项目是不能开工建设的。项目公司必须先办理一系列报批报建手续后才能开工。那具体要办哪些手续呢？手续很多，王大律认为其中比较重要的手续包括：（1）发改部门的立项批复。即应取得发改部门关于投资项目的核准、审批或备案文件（发改部门的批复包括核准、审批、备案三种方式，分别适用于不同情形）；（2）环保部门的环评批复；（3）规划部门的审批。包括建设用地规划许可证、总平面图审查批复文件、单体审查批复文件、建设工程规划许可证等；（4）住建部门颁发的施工许可证。

5、招标并签订工程建设相关合同。工程建设相关合同主要是勘察、设计、施工及监理合同。按照《招标投标法》的规定，在符合一定条件及规模情形下，这些合同的签订是必须履行招标手续的，而房地产项目一般都是符合那些条件及规模的，所以这些合同在签订前一般都要履行招标手续。

如果某天举办个活动，要大家投票选出你认为最不被遵守的法律文件，那我肯定会把票投给《招标投标法》，相信做房地产及建设工程业务的同行一定会同意我的看法，毕竟公平、公正在利益与效率面前一般都会显得孱弱不堪。限于篇幅，关于招标投标的问题改天我们再聊。

勘察、设计及监理单位在施工许可证颁发之前就开始干活了，按说施工单位应该在施工许可证颁发后才能开工，但不管是项目公司还是施工单位都不希望拖到那个时候再开工，所以一般他们宁肯冒着被主管部门罚款的风险也会提前开工，毕竟项目开动后花钱就像流水一样，相比提早开工能够带来的效益，政府罚的那几个钱微不足道。但一般之外会有特例：我们碰到过施工单位义正言辞地说按照《建筑法》等法律的规定，必须在取得施工许可证后才能施工。相信我，大部分情况下这不是他们的本意，他们很有可能是因为钱没给到位或者合同条件没谈妥等问题不开工，然后拿施工许可证没办下来做冠冕堂皇的理由；我们也碰到过项目业主要求必须拿到施工许可证才让施工单位开工的，对于业主的这一要求，施工单位一般会露出捂脸的表情。这样的业主一般是一些正规的外企，而正规的外企在中国做生意从来都是“一本正经”，遵守他们知道的所有法律文件，公司员工的个税了、五险一金了，一分钱都不敢少交，用个实习生还要给实习生扣个税，一点都不像我们本地企业那么“聪明”、“变通”…

6、办理预售许可证，进行预售。大家经常听到房地产项目“五证”，比如说一个项目合法都会说“五证齐全”，这里的“五证”指的就是前面提到的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及这里的预售许可证。有了这五证，你买的房子权属问题就不大了。按照《城市商品房预售管理办法》的规定，前面四证齐全，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的便可以办预售许可证了。但这只是基本要求，各地可能还会有地方的要求，比如有的地方可能会要求结构封顶了才给办，实践中还是得看当地的政策。办了预售许可证，就可以预售回款了。对于已经投入巨额资金，眼看家里的米就要见底的房地产商而言，办理预售许可证可谓久旱逢甘霖，他乡遇故知，钱终于可以接上了。

说到五证齐全，有些地方房地产商卖房子的时候基本都五证齐全，这些地方政府部门一般都比较规范，比如北京、上海以及江浙等南方发达地区；但有些地方，你转遍整个市区也找不到几家五证齐全的，有的项目别说五证了，土地可能都还是农村集体土地呢。这里我就不点华北某些省市的名了。遇到这种情况，你就知道有的地方发达，有的地方落后是有原因的。

7、工程竣工验收、备案。项目完工了，就可以办竣工验收及备案手续了，这是办理房屋所有权证的前提条件。这里的竣工验收指的是项目公司、施工总承包单位、设计单位及监理单位四方办理的竣工验收手续，一般四方会签一个书面竣工验收文件，表明项目质量经验收没啥问题；竣工验收备案指的是到建设主管部门办一个行政上的竣工验收的备案手续，最终政府部门项目公司出一个竣工验收备案文件。在办理竣工验收备案前，还需要办理一系列单项验收备案手续，比如规划验收、消防验收、建设工程档案预验收等。

8、取得房屋所有权证（大证），签订房屋买卖合同，配合购房者办理房屋所有权证（小证），交付房屋。到了这一步，是不是买过房子的朋友以及在链家工作的朋友就开始亲切了。认购书的签订、网签、解押、按揭等一系列问题还是挺复杂的，改天可以专门就房屋销售做一个专题。

提到按时交房，很多房地产公司的法务开始思绪万千，想着想着鼻涕和泪就出来了。本来项目一切平稳推进，眼看就快要完工了，忽然，项目公司收到政府部门的一个文件，因为环保问题，要求项目无限期停工。收到这个文件，项目公司领导脑海中浮现出很多信息：施工单位窝工损失、小业主延期交房违约金…想到这些，领导把法务部的人叫来说：这是你们的责任，你们把这事给我处理好了…法务部的人赶紧找到房屋预售合同范本，看关于延期交房的问题，结果也没发现任何可以免责的依据…然后脑海中浮现出成百上千的小业主起诉公司的画面，然后瘫坐在沙发上，后悔当时省那几万块钱没请个好的法律顾问……

9、选定前期物业服务公司，履行保修等义务。按照《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业。所以前期物业公司是需要项目公司来选定的。在随后业主大会成立后可以由他们更换物业服务公司，到时候物业服务就跟项目公司没有法律上的直接联系了。

项目公司卖了房子还要履行保修义务。当然，对于保修，项目公司其实一般充当一个中间人的角色，小业主要保修，项目公司一般会直接通知施工方过来，把小业主对项目公司的义务全转嫁到其对施工单位身上是最稳妥的方式。

上面提到了房地产项目公司运作的整个流程，而实际上这个流程只是一条明线，房地产公司的运作还有一条暗线，就是“钱”。如果土地及项目是房地产项目公司的骨架，那钱就是项目公司的血液。所以在《王大律带你全面了解一家房地产项目公司（下）》中王大律将着重带你了解房地产项目公司“钱”的问题，敬请期待！！！