疫情这个筐，二手房买卖能不能装？

第一，新型冠状病毒肺炎疫情是否属于不可抗力？老张能否据此免除违约责任？

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条有关于不可抗力的规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

2003年“非典”疫情爆发期间，最高院发布了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中已明确：因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。由此可见，当年最高院是认定非典疫情属于不可抗力的。而这次新型冠状病毒肺炎疫情作为突发性的公共卫生事件，已被纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，且传染性明显高于非典，其所带来的影响是在订立合同时无法预见的，合同双方当事人也无法凭借自身能力在短时期内去避免和克服。因此，该疫情应该属于不可抗力范畴。在疫情爆发之后，北京、上海、广东等全国各地许多法院都已经通过不同方式做出了相应的解释。

据此，尽管在合同中约定了出卖人应当在交房前解除租赁合同，腾退承租人并按期交房，但由于出卖人老张所在的小区在疫情期间进行了严格管控，导致承租人到其他地方租房具备相当大的困难，故不能将房屋腾退给老张，从而致使老张无法依约解除租赁合同并按期交房，老张确实可以用不可抗力为由免除自己的违约责任。

第二，老张依据不可抗力主张无法依约交房，但同时要求老李按照合同约定支付剩余房款，并按原有约定办理房屋过户手续，否则就要追究老李的违约责任是否合理？

笔者认为不合理，原因主要有两点。

首先，合同法第六十八条明确规定了不安抗辩权的行使。不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。买卖合同是双务合同，付款与交付房屋是对等义务，按照合同约定，老李应该在春节后向老张支付剩余房款并办理过户，但是春节期间，老张已经通过电话明确表示自己不能按约定交房，老李后来又通过中介反复确认，目前买卖房屋仍由承租人居住使用，因此对于老李来说，尽管其付款及办理过户义务先于老张的交房义务，但已经明知老张不具备交房的能力，老李当然有权行使不安抗辩权，要求中止合同的履行。

其次，合同法有一个重要的原则就是公平原则。老张援引不可抗力免除自己的责任，但却要求老李按原合同履行，这明显对老李是不公平的。对老张来说，即便不能按期交房，但只要老李支付剩余房款并且办理过户手续，合同目的还是可以依照合同约定来实现，但对老李呢，老李签订合同的目的是为了得到房屋，交房是老张的一项极其重要的义务，即便因为不可抗力暂时不能履行，但并不意味老张就可以彻底免除掉这个义务。因为疫情只是暂时的，在疫情结束之后，老张依然可以履行自己的义务。双方的合同并没有到完全不能履行要解除的地步。如果老张坚持要在疫情期间让老李交付剩余房款并办理过户，实际是滥用不可抗力条款，把今后腾退承租人的风险转嫁给了老李。因为一旦过户，房屋的产权人变成了老李，承租人如果不肯腾退，或者与老张有纠纷继续占用买卖房屋，即便老张仍然是租赁合同的相对方，但因为其已经不是产权人，一旦发生诉讼，会把老李牵扯进来，给老李增加不必要的麻烦和风险，同时不排除老张还会推卸责任，以已经过户为由将腾退义务部分或全部推卸给老李，这对于老李来说是不公平的。

综上，笔者认为老张可以依据不可抗力事由免责，但不能过度滥用，合同履行应以公平为原则，在目前这种情况下，双方应该通过协商暂时中止房屋买卖合同，等疫情结束再恢复合同的正常履行，各自承担起应尽的责任。